كثير ما يتردد علينا نزاعات الورثة على العقارات المملوكة على الشيوع بينهم سواء كانت بيوت أو أراضي زراعية او عزب مملوكة على الشيوع من الورثة ويرغب كل وارث أن يستقل بإرثه منفرداً وبالتالي يلجأ الى القضاء لفرز وتجنيب حصة. ولكن بدايةً لا بد انه نوضح..
محتوي المقال
ماذا يعني مال شائع أو الملك على الشيوع؟
هي ملكية تقع على مال معين بالذات، يملكه أكثر من شخص وأحد، بحيث يملك كل شخص حصته معلومة ولكنها غير محددة على المال (مثال: يملك شخص مع أخواته البنات بيت ورثوه عن ابيهم بحيث يملك الأخ 50% واخوتين لكل واحدة منهما 25% من البيت) يجوز للأفراد استعمال الشيء واستغلاله والتصرّف به، ولكن هذا الاستغلال مقيد لكل شريك بقدر الحصة العائدة له فيه.
كيف ينشأ الشيوع؟ وكيف تحدد حصة كل شريك؟
-
ينشأ الشيوع عادة عن الميراث، فعند وفاة المورّث عن ورثة متعددين، تنتقل إليهم أمواله شائعة بنسبة حصة كلّ منهم
-
وقد ينشأ أيضاً عن العقد. كأن يشتري مثلاً عدّة أشخاص عقاراً على الشيوع،
-
أو عن الوصية، كأن يوصي شخص بمال معيّن الى شخصين أو أكثر، أو غير ذلك.
أما مقدار الحصة الشائعة العائدة الى كلّ من المالكين على الشيوع، فيحدد إما في التصرّف القانوني المنشئ للشيوع (كالبيع أو الهبة أو الوصية) أو في عن طريق الأنصبة الشرعية في الإرث. إلاّ أنّ الشيوع، وبسبب ما يترتب عليه من تزاحم بين حقوق الشركاء، غالباً ما يؤدي الى نشوء خلافات ومشاكل حادة فيما بينهم، تعيق استغلال الشيء الشائع استغلالا نافعاً، بحيث يكون من الأنسب إنهاء الشيوع عن طريق قسمة المال الشائع، وهو ما يسمى “فرز وتجنيب المال الشائع” فيختص كلّ شريك بجزء مفرز منه يتملّكه على سبيل الاستئثمار.
ماذا يعني فرز وتجنيب المال الشائع؟ وما هي أنواع القسمة المال الشائع؟ وهل يقبل المال الشائع القسمة دائماُ؟
هو أن يطلب أحد الورثة أو أكثر بتحديد حصته من هذا العقار بدعوى تسمى فرز وتجنيب وقسمة المال الشائع بحيث يحصل كل شخص على الجزء الخاص فيه منفرداً على باقي الورثة.
النوع الأول من القسمة تسمى القسمة العينية:
وتعني كل وارث يحصل على حصة محددة من العقار ويحصل على سند ملكية من الجهات المختصة وهذا ما يسمى بالقسمة العينية. ولكن في بعض الأحيان يتبين امام المحكمة وبعد ندب خبير هندسي مختص بأنه هناك استحالة قسمة بيت/ العقار / المزرعة قسمة عينية لعدة أسباب:
-
قد يكون بسبب عدد الورثة الكبير وصغر نصيبهم الشرعي 3% او 2% ...
-
وقد يكون بسبب صغر مساحة العقار نفسه المراد تقسيمه ولا يقبل القسمة طبعاً هذا كله وفقاً لشروط ومعايير الجهات المختصة (البلدية).
-
أو ممكن ينتج عن القسمة ضرر أو نقص كبير في قيمة العقار
في هذه الحالة يجوز لأي من شريك بيع حصته لشريك آخر.. فإن تعذر بيع الحصة يجوز لهذا الشريك أن يطلب من القاضي بيع العقار كله بالمزاد العلني. بحيث تنقضي حالة الشيوع بتوزع ثمنها على كافة الملاك المشاعين كلُ بقدر حصته. وللقاضي أن يأمر بقصر المزايدة على الشركاء أولاً إذا طلب أحدهم ذلك. (كأن يشتري أحد الشركاء نصيب باقي الشركاء) وفي بعض الحالات بيع العقار بتطلب أخذ موافقة على البيع من جهات المختصة (موافقة من وزارة شؤون الرئاسة). وفي جميع الأحوال لا يقبل طلب البيع إذا ترتب عليه ضرر أكبر بباقي الشركاء.
واذا تبين للقاضي أن بيع عقار قد يترتب عليه ضرر لباقي الشركاء، في حالة يرفض طلب البيع.
ولا يقبل تقديم طلب جديد بالبيع من ذات الشخص قبل مُضي سنة من تاريخ عدم قبول الطلب السابق أو زوال الضرر أيهما أقرب.
وأما النوع الثاني من القسمة تسمى قسمة المنفعة أو المهايأة
وفي هذا النوع من القسمة لا يترتب عليها اصادر سندات ملكية، وتبقى ملكية العقار على الشيوع بين الورثة. في قسمة المنفعة يقسم العقار المملوك على الشيوع بين الورثة الى أجزاء مفرزة، وفيها يتفق الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يساوي حصته في المال الشائع متنازلاً لباقي شركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء.
مثال: بيت مكون من 3 طوابق (يختص كل وراث بطابق معين ينتفع فيه دون باقي الطوابق، ويبقى سند الملكية واحد.
ولكن قد يحدث وتتعذر القسمة المنفعة كذلك! في حالات التي يكون فيها عدد الملاك على الشيوع كبير وصغر مساحة العقار. وفي هذه الحالة فالسبيل الوحيد لإنهاء حالة الشيوع هو بيع العقار.
مثال: اثنين من الشركاء شيوع لقطعة أرض تجارية، يرفض أحد الشركاء الفرص الاستثمارية لاستغلال الأرض مما سبب ضرر لشريك الآخر بعدم قدرته على استغلال واستثمار حصته على الشيوع، وبالتالي يلجأ الى القضاء لإنهاء حالة الشيوع على سند بأن استمرار حالة شيوع تعيق عليه استغلاله لملكه، ومن ثم يتبين خلال التداول وبعد ندب الخبير بأن قسمة الأرض التجارية من شأنها انقاص قيمتها السوقية، وعند عرض حصته للبيع على الشريك الاخر رفض البيع وكما رفض الشراء الحصة من الشريك وهنا يحق لهذا الشريك طلب بيع الأرض كاملة وتوزيع الثمن على الشركاء طبقاً لنص المادة 1166 المعدلة من قانون المعاملات المدنية.
كما يجدر الإشارة الى الترتيب الوارد في المادة 1166 من قانون المعاملات المدنية المعلقة بتداول الثروات وقواعد الملكية الفردية من النظام العام ولا يجوز القضاء بمخالفتها. وهي في حالة تعذر القسمة العينية او كان من شأنها احداث ضرر كبير في قيمة العين المراد قسمتها.
في المرحلة الأولى: يجوز لأحد الشركاء (طالب القسمة) بيع حصته لشريك الآخر او أن يطلب من القاضي بيعها بالطريقة المبينة بالقانون. وفي حالة تعذر بيع الحصة بيع الحصة
في المرحلة الثانية: يجوز للشريك (طالب القسمة/ البيع) طلب بيع العين كلها بالطريقة المبينة في القانون، وللقاضي أن يقصر المزايدة على الشركاء وحدهم إذا طلب أحدهم. وفي جميع الأحوال لا يقبل طلب البيع إذا ترتب عليه ضرر أكبر بباقي الشركاء.
بما يعني : لا يجوز لاحد الملاك على الشيوع الي تعذر قسمته لصغر نصيب طالب القسمة ( مثال 12%) أن يطلب اذن بالبيع الملك كاملاً بالمزاد العلني مع قصر المزايدة على الشركاء لأول مرة وقبل ثبوت تعذر بيع حصته.
أرض منحة الأصل لا يجوز بيعها ما دامت ارض فضاء لم يتم إنشاء عليها.
أرض المنحة في حال الممنوح له بناء عليه وتشييد مسكن، يجوز لمالك البيت بيعه البيت بعد الحصول على موافقة.
المسكن الشعبي وفي حالة ورثة على الشيوع يجوز قسمته قسمه عينية او منفعة وفي حال التعذر القسمة يجوز بيعه بالمزاد العلني وبالطريقة المبينة بالقانون بعد الحصول على موافقة الجهة المختصة بالبيع ويجوز قصر المزايدة أولاً على الشركاء، وفي حال عدم رغبة الشركاء بالمزايدة، تقتصر المزايدة على مواطني دولة الامارات.
مسكن شعبي مملوك مناصفة بين الأزواج، وعند حدوث الطلاق، لا تجوز قسمة البيت قسمة عينية الا بعد مرور 3 سنوات على الطلاق أو أن يكون طلاق بائن بينونة كبرى. و من خلال ندب خبير هندي من مركز تسوية المنازعات العقارية لحديد إمكانية القسمة العينية من عدمه وكذلك الحال للقسمة المنفعة.
ولمزيد من الاستفسارات لا تترد في التواصل معانا.. فنحن في الظاهري ومشاركوه للمحاماة لدينا مختصين في قضايا قسمة المال الشائع وفرز وتجنيب ومسائل الميراث.
وبذلك نصل إلى نهاية مقالتنا بعنوان قسمة المال الشائع، مؤكدين بذات الوقت على ضرورة الاستعانة بأفضل المحامين المختصين لدى مكتبنا لتقديم الحلول القانونية السليمة والصحيحة وفقاً لأفضل الممارسات القانونية والقضائية، من خلال زيارتنا في أحد فروعنا في مدينتي العين وأبوظبي أو التواصل معنا.
